À Orange, comment valoriser un terrain dont seule une partie bénéficie de possibilités de construction, réservées à une activité déterminée ?
Une expertise menée sur la commune illustre cette difficulté : il faut apprécier les droits réellement utilisables, leurs limites et les contraintes du site.
Le STECAL, secteur de taille et de capacité d’accueil limitées, peut autoriser certaines constructions dans une zone agricole, naturelle ou forestière. Sa délimitation ne transforme pas pour autant l’ensemble du terrain en foncier économique librement constructible. Destination, implantation, hauteur et densité restent encadrées par le règlement applicable.
Le régime ICPE relève d’une autre logique : il encadre les installations classées pour la protection de l’environnement. Il ne constitue pas un zonage d’urbanisme et ne confère pas, à lui seul, un droit à construire. Les deux cadres peuvent se cumuler.
L’évaluation suppose alors de distinguer les emprises, de vérifier les usages autorisés, d’intégrer le risque d’inondation, les accès et les réseaux, puis de sélectionner des ventes réellement comparables.
Une destination très spécialisée peut également réduire le nombre d’acquéreurs potentiels. L’utilité particulière du terrain pour un exploitant doit être distinguée de sa valeur vénale sur le marché.
Pour un site ICPE, il faut aussi examiner les prescriptions, l’historique d’exploitation et les éventuels coûts de mise en conformité ou de remise en état. Le statut ICPE ne prouve pas une pollution.
L’enjeu de l’expertise est de traduire ces droits et ces contraintes en corrections de valeur explicites et justifiées, sans appliquer mécaniquement un prix au mètre carré.
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Jérôme LIFFRAN
Expert immobilier, expert judiciaire près la cour d’appel de Nîmes
