La valeur vénale est l’exercice central de toute expertise immobilière. C’est pourtant une notion souvent invoquée sans que sa construction juridique, normative et économique soit précisément comprise. Trois corpus permettent de l’éclairer avec rigueur : la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, les standards internationaux dont le Red Book de la Royal Institution of Chartered Surveyors, et les travaux académiques de Philippe Favarger et Philippe Thalmann. Leur lecture croisée fait apparaître une même architecture conceptuelle, exprimée dans trois langages différents.
Une définition doctrinale unique en France
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, élaborée depuis 1990 par les principales associations professionnelles françaises et régulièrement mise à jour, définit la valeur vénale comme la somme d’argent estimée contre laquelle un bien ou un droit immobilier serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, les parties ayant agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. Cette formulation, reprise dans les éditions successives de la Charte, repose sur cinq exigences cumulatives : un consentement libre des deux parties, un équilibre des intérêts, une commercialisation suffisante du bien, une information complète des parties et l’absence de toute contrainte exercée sur l’une d’elles. Elle exclut par construction les transactions de convenance, les cessions entre parties liées et les ventes forcées.
Une convergence internationale assumée
Ce qui distingue la définition française, c’est qu’elle n’a pas été construite en vase clos. La Charte précise elle-même que sa définition de la valeur vénale est sensiblement identique à celle des International Valuation Standards, du Red Book de la RICS et des normes européennes d’évaluation immobilière de TEGoVA. Le Red Book, publié par la RICS et appliqué par ses Registered Valuers dans le monde entier, retient une définition de la market value construite sur les mêmes fondations : un acheteur consentant, un vendeur consentant, une transaction de pleine concurrence, une commercialisation adéquate, et des parties ayant agi en connaissance de cause, prudemment et sans contrainte. Cette convergence n’est pas un hasard terminologique. Elle traduit un choix délibérément harmonisé entre organisations professionnelles françaises, britanniques et européennes, dans un contexte où les biens immobiliers circulent au-delà des frontières et où les mêmes actifs peuvent être expertisés successivement par des professionnels relevant de référentiels différents. Le Red Book ajoute cependant une dimension que la Charte formalise autrement : l’exigence d’un processus documenté, d’une indépendance vérifiée de l’expert et d’une traçabilité complète de la méthode, portée par le statut de Registered Valuer et par un contrôle disciplinaire propre à la RICS.
L’apport économique de Favarger et Thalmann
La dimension normative ne suffit pas à elle seule à rendre compte de ce qu’est réellement la valeur vénale. Les travaux de Philippe Favarger, économiste et ancien directeur de l’office du logement du canton de Genève, et de Philippe Thalmann, professeur d’économie à l’École polytechnique fédérale de Lausanne, publiés notamment dans leur ouvrage de référence sur les secrets de l’expertise immobilière, apportent un éclairage économique complémentaire. Leur thèse centrale distingue nettement le prix, fait empirique observé lors d’une transaction réellement conclue, et la valeur, estimation construite par un professionnel à partir d’un jugement documenté. Un bien n’a pas une valeur vénale au sens où il aurait un poids ou une taille : il a une valeur estimée, qui n’existe que rapportée à une méthode, une date et un expert qui l’a construite. C’est pourquoi certains praticiens, s’appuyant sur cette littérature, préfèrent parler de prix probable plutôt que de valeur vénale, la première expression rappelant explicitement le caractère estimatif et jamais certain de l’exercice. Favarger et Thalmann systématisent également les méthodes qui permettent de construire cette estimation : comparaison directe avec des transactions similaires, capitalisation ou actualisation des revenus, coût de remplacement déprécié, et approches hédonistes qui décomposent le prix d’un bien hétérogène en la somme de ses caractéristiques observables. Ces méthodes recoupent exactement celles que formalise la Charte française, ce qui confirme la cohésion entre théorie économique et pratique professionnelle.
Ce que ces trois corpus disent ensemble
La lecture croisée de la Charte, du Red Book et de la littérature économique fait apparaître un consensus sur trois points. D’abord, la valeur vénale n’est jamais un fait constaté mais toujours une estimation motivée, construite à une date donnée, dans un contexte de marché donné, et qui perd sa pertinence dès que ce contexte change. Ensuite, cette estimation ne vaut que si elle résulte d’une méthode explicite et vérifiable, mobilisant plusieurs approches convergentes plutôt qu’une méthode unique. Enfin, elle suppose l’indépendance de celui qui l’établit : la Charte l’impose comme règle déontologique, le Red Book l’impose comme condition d’enregistrement du Registered Valuer, et l’analyse économique la justifie par le simple fait qu’une estimation biaisée cesse d’être une valeur vénale pour devenir un argument de négociation. Comprendre la valeur vénale, c’est donc accepter qu’elle ne soit ni une vérité mathématique ni une opinion arbitraire, mais un jugement professionnel rigoureux, documenté et reproductible, au croisement du droit, des standards internationaux et de la théorie économique.
Jérôme Liffran, expert immobilier judiciaire près la Cour d’appel de Nîmes, Cabinet LIFFRAN, Avignon.
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