André Comte-Sponville a dit : « Le philosophe n’est pas là pour dire le bien et le mal mais le possiblement vrai et le certainement faux. »
Je me souviens du Président BOULOUMIÉ, éminent magistrat qui professait dans le cadre du diplôme universitaire « DROIT DE L’EXPERTISE JUDICIAIRE » à l’université d’Avignon, qui avait débuté ses cours avec cette phrase.
Oui je le reconnais j’adore COMTE-SPONVILLE, mais cette phrase a eu un écho particulier et depuis lors, je la mets en pratique tous les jours dans le cadre de mon activité d’expert, car elle pourrait s’appliquer mot pour mot au rôle de l’expert immobilier.
Car, oui, la valeur vénale n’est pas une opinion : c’est une démonstration.
Trop souvent confondue avec une estimation d’agent ou une intuition de marché, la valeur vénale constitue pourtant un raisonnement structuré, vérifiable et opposable.
L’expert ne « pense pas » qu’un bien vaut telle somme : il le démontre.
Son rôle n’est pas de deviner mais de prouver.
Chaque valeur vénale repose sur un enchaînement méthodique :
- Collecte des données,
- Analyse critique,
- Analyse fournie et personnalisée du marché national et local,
- Sélection des comparables, pondération, et validation par recoupement de plusieurs approches (comparaison, capitalisation, coût de remplacement, actualisation).
Aucune source ne prévaut seule : les références DVF, les indices INSEE, les actes notariés, la consistance juridique, la situation locative ou urbanistique forment un ensemble indissociable.
C’est leur analyse et leur croisement qui va fonder et déterminer la crédibilité du résultat.
Là où l’estimation suggère, l’expert se doit de démontrer.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière le rappelle : la valeur vénale doit résulter « d’une analyse argumentée, indépendante et fondée sur des éléments de comparaison pertinents ».
C’est cette exigence de démonstration qui distingue l’expert, garantit son indépendance et fonde la confiance que la justice et les parties peuvent placer en lui.
