La distinction entre valeur vénale, valeur d’usage et valeur de convenance est fondamentale en matière d’expertise immobilière et en particulier dans un contexte contentieux ou précontentieux.
Leur confusion conduit fréquemment à des raisonnements erronés, à l’emploi de méthodes inadaptées, à des conclusions fragilisées juridiquement et donc, à des situations qui risquent de devenir conflictuelles.
La valeur vénale constitue la référence centrale en expertise amiable et à fortiori en matière judiciaire.
Le but est de rendre un bien liquide rapidement, elle correspond au prix auquel un bien pourrait être cédé à une date donnée, dans des conditions normales de marché, entre un vendeur et un acquéreur, libres, informés et consentants.
Cette valeur repose exclusivement sur des critères objectifs : état du bien, localisation, environnement, réglementation applicable et données de marché vérifiables.
Elle est indépendante de l’identité de l’occupant ou de l’acquéreur potentiel.
La valeur d’usage s’inscrit dans une logique différente.
Elle exprime l’utilité particulière du bien pour un utilisateur déterminé, compte tenu de son activité, de ses contraintes fonctionnelles ou organisationnelles.
Elle peut intégrer des éléments tels que l’adéquation des locaux à un process spécifique ou l’absence d’alternative raisonnable à court terme. Cette valeur n’est pas une valeur de marché et ne peut être retenue que si la mission l’exige expressément.
La valeur de convenance pousse cette logique encore plus loin.
Elle traduit l’intérêt singulier, parfois stratégique ou affectif, que peut représenter un bien pour une personne ou une entité donnée.
Elle intègre des considérations subjectives qui excèdent toute logique de marché et qui ne sont pas transposables à un acquéreur moyen.
En expertise amiable, et a fortiori en judiciaire, seule une qualification rigoureuse de la notion de valeur recherchée permet de garantir la pertinence de la méthode employée et la solidité des conclusions.
La valeur vénale ne saurait être contaminée par des éléments d’usage ou de convenance sans altérer sa portée probatoire.
Clarifier ces notions relève donc d’une exigence technique autant que d’une obligation de sécurité juridique.
Le rôle de l’expert est de déterminer au plus juste la valeur d’un immeuble pour qu’l soit vendu dans un délai rapide.
La valeur doit s’entendre hors toute notion affective ou partiale, et c’est là que le rôle de l’expert indépendant prend toute son ampleur.
